Le marchand de biens est une personne morale qui achète des biens immobiliers pour les revendre après les avoir rénovés. Cet acteur jour un rôle important, car il met à disposition des biens immobiliers de qualité aux acheteurs. Dans le revers du décor, ce marchand est soumis à des impôts, qui sont spécifiques à leur métier. Détaillons tout cela pour mieux comprendre la fiscalité des marchands de biens.

Quelle est la fiscalité applicable aux marchands de biens ?

Du fait de la nature spécifique des activités du marchand de biens, les implications fiscales sont importantes. Il exerce une activité commerciale, il est de ce fait au régime fiscal des BIC et a des obligations comptables et fiscales. Il doit aussi payer des impôts sur les plus-values professionnelles. De plus, il doit s'acquitter d'autres impôts directs et indirects en fonction de la nature des transactions et des structures juridiques utilisées.

Les principaux impôts auxquels sont soumis les marchands de biens

L'activité des marchands de bien est considérée comme une activité commerciale, contrairement aux investisseurs qui achètent des biens pour les louer ou les conserver. Les impôts suivants sont destinés à ces professionnels de l'immobilier :

• Impôt sur le revenu ou IR : qu'ils exercent en entreprise individuelle ou en société de personnes, ces marchands paient l'IR dont le taux dépend de la tranche de revenu et peut varier de 0% à 45%.
• Impôt sur les sociétés ou IS : ce sont des impôts sur les bénéfices dont le taux est de 25% et 15% pour les PME.
• Prélèvements sociaux : le taux de 17,2% s'applique aux revenus et il y a deux prélèvements (la CSG et la CRDS).
• TVA : cette taxe s'applique surtout sur les biens neufs avec un taux de 20%, mais un taux plus réduit peut s'appliquer sur les autres types de biens.
• droits de mutation à titre onéreux ou DMTO de 5% à 6% du prix d'achat est à payer lorsque les marchands achètent des biens anciens. Ce taux est réduit pour l'achat des biens neufs.
• taxe foncière : c'est une taxe annuelle à payer sur les biens qu'ils détiennent. Le montant varie selon la valeur du cadastre et les taux fixés par la localité.

Comment optimiser sa fiscalité en tant que marchand de biens ?

À la vue de tous ces impôts qui incombent aux marchands de biens, on a tendance à croire qu'il n'y aura pas de bénéfice lié à cette activité. Mais en optimisation la fiscalité, vous payerez moins d'impôts. Pour cela, choisissez bien le régime fiscal de votre entreprise, certains sont plus avantageux que d'autres. Optez pour la TVA sur marge et à l'amortissement des biens immobiliers. Une autre astuce à adopter est la réduction des charges grâce aux charges financières, aux frais d'acquisition ou encore aux travaux de rénovation effectués sur les biens à revendre. Vous pouvez aussi utiliser les dispositifs fiscaux inactifs comme la loi Pinel ou la loi Marlaux.

L'importance d'une bonne gestion fiscale pour maximiser les bénéfices

L'activité de marchand de biens peut être très lucrative, à condition de bien gérer la partie fiscale. Cette gestion influence directement sur la rentabilité et sur la compétitivité. Pourquoi vous devez bien gérer cette partie ?

• pour réduire les charges fiscales
• pour améliorer la trésorerie
• pour la sécurité juridique et pour la conformité aux lois
• pour un avantage concurrentiel
• pour faire durer l'activité

Pour vous aider dans l'optimisation de votre fiscalité, faites appel à un expert-comptable fiscaliste.

Quelles sont les spécificités fiscales du statut de marchand de biens ?

La fiscalité des marchands de biens est différente des autres professionnels dans l'immobilier et des particuliers. Parmi ces spécificités, voici les plus significatives :

• plus-value immobilière qui est imposée à 19%, soumise aux prélèvements sociaux, mais exonérée des taxes foncières sur les propriétés bâties et de la taxe sur la plus-value immobilière.
• TVA sur marge, c'est-à-dire que le marchand qui a choisi ce régime ne paie que la TVA sur la différence du prix d'achat et du prix de vente. Il permet aussi de récupérer la TVA sur les travaux effectués.
• exonérations possibles sur la taxe foncière et sur les droits de mutation.

Le statut de marchand de biens offre des avantages fiscaux uniques

En tant que marchand de biens, vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux tels que le régime de plus-value immobilière, la TVA sur marge, diverses exonérations, possibilité de réduire les charges, amortissement des biens sur plusieurs années, flexibilité dans la structuration juridique.

Ce ne sont qu'une partie des avantages fiscaux, il en existe d'autres. Pour en bénéficier, faites appel à des fiscalistes experts, car il ne faut pas oublier que les stratégies doivent toujours être respectueuses de la loi.

Comment déclarer ses revenus en tant que marchand de biens ?

Étant donné la nature commerciale de l'activité du marchand de biens, la déclaration de revenus se fait comme suit :

• déclaration annuelle de la fiscale BIC avec le formulaire 2035 (déclaration des résultats de l’activité), le formulaire 2031 (déclaration des plus-values immobilières de l'année), le formulaire 3520 (déclaration de la TVA sur marge si vous avez choisi ce régime)
• documents justificatifs : factures d'achat et de revente des biens immobiliers, justificatifs des charges déductibles, tableau d'amortissement, attestation de la TVA acquittée pour la TVA sur marge.
• paiement de l'impôt sur le revenu : il s'effectue en deux ou trois acomptes, puis par un solde.

La déclaration des revenus est une étape essentielle pour un marchand de biens

Comme toutes les activités commerciales, la déclaration des revenus est une étape très importante à respecter. Elle vous permet de vous acquitter de vos obligations fiscales, de bénéficier de certains avantages. Pour cela, vous devez tenir la comptabilité, émettre les factures et faire la déclaration de la TVA. Le non-respect de toutes ces étapes peut mener à des sanctions.

Impôts à payer, avantages fiscaux, optimisation des avantages, déclaration des revenus sont les points abordés dans cet article. Ils vous permettent d'avoir les premières informations cruciales sur la fiscalité d'un marchand de biens. Pour approfondir, n'hésitez pas à faire des recherches ou contactez directement un expert pour vous expliquer en détail la fiscalité et l'optimisation des opérations liées à l'activité du marchand de biens.