Acheter un logement est un investissement de plus en plus prisé par des particuliers. Lorsqu'on achète un bien immobilier, il est d'usage de puiser dans son épargne. Cependant, tous les investisseurs ne disposent pas de fonds suffisants pour un apport personnel considérable. Il reste la solution de financement intégral par emprunt. Une autre solution est l'investissement locatif sans apport, une idée qui fait son chemin parmi les bailleurs expérimentés pour des raisons financières. En France, 60 % des crédits immobiliers dédiés à un investissement locatif sont accordés sans apport. Ceci est dû aux avantages que peut avoir un investissement de ce genre. Il en existe deux types principaux :

• L'investissement locatif dans le neuf
• L'investissement locatif dans l'ancien

Chacun de ces deux modes d'investissement présente des avantages selon la situation du bailleur.

Est-il obligatoire d'avoir un apport pour acheter une maison ?

Légalement, un apport pour achat maison personnel n'est pas nécessaire pour réaliser un investissement locatif. Toutefois, les banques sont généralement plus réticentes à financer un achat sans une contribution personnelle. Il existe, certes, des prêts à 100 % qui couvrent l'intégralité du prix d'achat, y compris les frais annexes. Cependant, ces crédits sont majoritairement proposés à des taux d'intérêt plus élevés, parce que le risque est jugé plus important. Cela dit, il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier sans apport en utilisant des stratégies alternatives comme le financement par prêt-relais, la négociation des frais ou encore l'apport d'une garantie supplémentaire. Tout dépend de la stabilité financière de l'acheteur et de la qualité du projet.

Comprendre l'apport personnel dans l'achat d'une maison

D'une manière générale, les institutions financières s'attendent à un apport personnel d'au moins 10 % du prix d'achat du bien immobilier. C'est surtout pour couvrir les frais qui accompagnent ce type d'achat.

• Les frais de notaire
• Les diverses garanties
• Les cautions
• Les frais d'agence

La situation personnelle et professionnelle de l'acheteur potentiel joue un rôle déterminant sur le montant de l'apport personnel, qui peut être supérieur à 10 %.

Combien d'apport personnel pour acheter ?

Alors, combien d'apport pour acheter ? Il faut savoir qu'une personne en couple ayant un CDI est plus éligible qu'une personne seule disposant d'un CDD ou d'un contrat en intérim. Il est, néanmoins, conseillé de disposer d'un apport moyen de 20 à 30 % du montant du crédit demandé.

Les alternatives à l'apport personnel pour l'achat d'une maison

Il existe plusieurs alternatives disponibles aux acquéreurs. Elles permettent, à divers degrés, de fortement diminuer le montant de l'apport pour l'achat d'une maison.

• Le prêt à taux zéro (PTZ)
• Le prêt action logement, aussi appelé prêt 1 % logement
• Le prêt épargne logement (PEL)
• Le compte d'épargne logement (CEL)

Quel est l'investissement locatif le plus rentable ?

La pierre a toujours représenté une valeur sûre en matière d'investissements. Les possibilités d'investissements immobiliers se sont diversifiées ces dernières années et la baisse des taux d'intérêt les rend encore plus attractifs. Cependant, tous les placements n'ont pas le même retour sur investissement. Or, c'est un paramètre important à considérer pour un investisseur désireux de se constituer un patrimoine locatif. Il est donc indispensable de bien étudier la question. Le type d'immobilier investissement locatif déterminera le succès ou non de l'opération.

Les différents types d'investissement locatif et leur rentabilité

Différentes possibilités s'offrent à ceux qui souhaitent investir dans le locatif avec plus ou moins de rentabilité.

Location de studios et T1

Les jeunes investisseurs préfèrent louer des petits espaces. Ces derniers sont plus accessibles au niveau du prix et plus faciles à trouver preneur pour la location. Ces espaces, de même que les micro-appartements, trouvent plus facilement un locataire, notamment dans la population étudiante. Avec un rendement entre 4 et 8 %, c'est plus que les T3 ou T4 et la demande locative est supérieure chez les jeunes.

Les meublés

Un autre moyen de s'assurer d'un rendement attractif est de louer un espace meublé. Fiscalement, c'est plus avantageux, car si les revenus générés par la location sont inférieurs à 23 000 € par an, le bailleur n'est pas inscrit comme loueur professionnel au registre du commerce, mais a le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP). À ce titre, si les recettes ne dépassent pas 76 600 €, c'est le régime fiscal microBIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s'applique, avec un abattement des plus intéressants.

Les caves

Les prix sont attractifs. 3 000 € par m² à Paris, par exemple. Au niveau de la rentabilité, on va vers 9 % à Paris, 8 % à Marseille. La gestion est beaucoup plus simple et le loyer, de même que la durée du bail, est fixé librement.

Les garde-meubles

Avec un rendement locatif pouvant atteindre 10 %, c'est un investissement attractif.

Les parkings

Les parkings offrent des avantages considérables aux investisseurs.

• Un prix d'achat assez bas.
• Une rentabilité comprise entre 4 et 10 %.
• Des charges minimes et des frais d'entretien s'élevant à une quinzaine d'euros en moyenne.
• Une gestion régie par le Code civil, donc moins lourde.
• Le loyer, le dépôt de garantie et la durée du bail peuvent être fixés librement.

Les critères pour choisir l'investissement locatif le plus rentable

Dans le domaine de l'immobilier, un investissement locatif peut se révéler rentable, à condition que le bailleur prenne en compte un certain nombre de paramètres.

• La zone géographique est importante. L'activité économique et l'attractivité du bassin d'emploi sont des critères qui peuvent prévoir le succès d'un investissement locatif.
• Le prix moyen au m² sur le secteur et le pourcentage de logements en location.
• Le revenu médian de la population et les facilités en matière d'établissements scolaires dans la région.
• Le profil des locataires potentiels.
• Le risque de vacances locatives.

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

L'acquisition d'un bien immobilier est un excellent moyen pour se constituer un patrimoine. Si le bailleur décide d'avoir recours à un investissement sans apport, il est essentiel qu'il se constitue un dossier qui séduise sa banque et l'incite à financer son crédit. Aujourd'hui, 6 investisseurs sur 10 ont recours à un investissement sans apport, notamment pour les avantages fiscaux que ce type de financement peut apporter.

Les différentes sources de financement

La principale source de financement demeure la banque. Néanmoins, il y a de nombreux leviers qui permettent à l'investisseur de présenter un profil plus attirant aux institutions financières et de pouvoir bénéficier d'un financement de son crédit. L'important est de bien s'entourer. L'expérience d'un courtier prêt immobilier sans apport peut s'avérer décisive.

• La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % sur 12 ans.
• Le statut de LMNP est fiscalement intéressant pour le bailleur.
• L'effet de levier du crédit est un atout majeur du crédit immobilier sans apport qui permet de bénéficier de l'appréciation progressive du bien.
• Faire partie d'une SCI (société civile immobilière) facilite l'obtention d'un crédit.

Les critères à prendre en compte pour choisir son mode de financement

Dans un projet d'investissement immobilier, choisir son mode de financement est indispensable. Si on choisit la voie de financement sans apport, il vaut mieux prendre en compte tous les critères qui facilitent le crédit et rendent l'investissement plus rentable.

• Les avantages fiscaux et financiers d'un mode de financement.
• La possibilité de remboursement.

L'importance d'un dossier bien préparé

Pour convaincre les banques de financer un investissement locatif sans apport, vous devez préparer un dossier solide :

• Démontrez la rentabilité de votre projet : fournissez des prévisions claires sur les loyers, les charges et les revenus nets. Faites aussi des comparaisons avec des biens similaires.
• Présentez votre capacité d'épargne et d'endettement : fournissez des relevés bancaires et un historique de gestion financière saine.
• Mettez en avant votre stabilité professionnelle : insistez sur vos revenus réguliers et votre potentialité à rembourser le prêt.

Quels sont les avantages de l'investissement locatif sans apport ?

L'investissement locatif sans apport offre de multiples avantages financiers et stratégiques pour les investisseurs, en plus de permettre une gestion plus souple de leur capital.

Les avantages financiers de l'investissement locatif sans apport

L'un des principaux atouts réside dans l'effet de levier : en empruntant la totalité du montant nécessaire à l'achat, vous maximisez votre rendement en utilisant exclusivement l'argent de la banque. De plus, les intérêts sur les prêts à 110 % sont déductibles des revenus locatifs. Cela signifie que le montant de l'impôt sur le revenu est réduit. De plus, grâce au déficit foncier, vous diminuez aussi l'imposition et améliorez la rentabilité nette de votre investissement.

Les avantages stratégiques de l'investissement locatif sans apport

L'un des grands avantages stratégiques est la possibilité de conserver vos liquidités. Vous n'avez pas besoin de puiser dans vos économies pour réaliser l'achat. Vous pouvez donc continuer d'investir dans d'autres projets ou garder une épargne de sécurité. Cette approche est aussi parfaite pour diversifier votre patrimoine et augmenter le nombre d'investissements dans différents secteurs ou types de biens, avec moins de risques.

Les risques et précautions à prendre avec l'investissement locatif sans apport

Lorsque vous décidez d'investir dans l'immobilier locatif sans apport, vous vous exposez à certains risques financiers :

• En cas de vacance locative prolongée ou d'impayés, vous risquez l'endettement total.
• Les dépenses non couvertes par les loyers affectent rapidement votre budget.

C'est pourquoi il est essentiel de faire une étude approfondie du marché de la location en se concentrant essentiellement sur des zones à forte demande et en fixant un loyer opportun. N'hésitez pas aussi à souscrire une assurance loyers impayés et à mettre de l'argent de côté par précaution.

Les risques liés à l'endettement accru

Lorsque les taux d'intérêt augmentent ou que les loyers baissent, les mensualités de crédit dépassent habituellement vos revenus locatifs et entraînent un déséquilibre budgétaire. Par ailleurs, en cas de besoins financiers supplémentaires, votre capacité d'emprunt reste restreinte. Pour réduire ce risque, vous devez obligatoirement faire un calcul minutieux de votre taux d'endettement. En outre, vous devez aussi épargner de l'argent pour prévoir les imprévus. Et par-dessus tout, vous devez négocier un taux fixe pour assurer des mensualités stables.

Comment éviter les pièges et sécuriser ?

Pour éviter les dangers de l'investissement locatif sans apport, il est essentiel de bien organiser chaque étape au préalable :

• Optez pour un bien situé dans une région où la demande de logements est élevée pour réduire les risques de vacance.
• Examinez attentivement les charges et les travaux éventuels pour éviter les désagréments.
• Choisissez un crédit à taux fixe pour assurer la stabilité des remboursements.
• Souscrivez des assurances telles que la garantie loyers impayés.
• Épargnez par précaution et pour faire face aux imprévus et garantir la durabilité de votre projet.

L'investissement locatif sans apport est une occasion pour les petits investisseurs, et surtout les primo-accédants, de devenir propriétaire sans pour autant puiser dans leur épargne. De nombreux dispositifs sont disponibles pour qu'ils profitent des avantages d'un tel investissement. À condition de considérer les critères essentiels et de bénéficier de l'expertise de professionnels, un investissement locatif sans apport est une voie pour la réussite.