Acheter un logement est un investissement de plus en plus fait par des particuliers. Lorsqu'on achète un bien immobilier, il est d'usage de puiser dans son épargne. Cependant, tous les investisseurs ne disposent pas de fonds suffisants pour un apport personnel conséquent. Il reste la solution de financement intégral par emprunt. Une autre solution est l'investissement locatif sans apport, une idée qui fait son chemin parmi les bailleurs expérimentés pour des raisons financières. En France, 60% des crédits immobiliers dédiés à un investissement locatif sont accordés sans apport. Ceci est dû aux avantages que peuvent avoir un investissement de ce genre. Il en existe deux types principaux :

• L'investissement locatif dans le neuf 
• L'investissement locatif dans ancien

Chacun de ces deux modes d'investissements présentent des avantages selon la situation du bailleur.

Est-il obligatoire d'avoir un apport pour acheter une maison ?

Légalement, avoir un apport personnel n'est pas une obligation pour investir dans le locatif. Cependant, les institutions bancaires sont plus enclines à considérer un dossier lorsque les futurs acquéreurs disposent d'une partie des fonds nécessaires. Les banques qui acceptent d'accorder un prêt à 100%, qui couvre tous les frais, y compris les frais annexes, ont tendance à le faire à des coûts plus élevés, compte tenu des taux d'intérêts supérieurs. Tout dépend de la solidité financière de l'acheteur.

Comprendre l'apport personnel dans l'achat d'une maison

D'une manière générale, les institutions financières s'attendent à un apport personnel d'au moins 10% du prix d'achat du bien immobilier. C'est surtout pour couvrir les frais qui accompagnent ce type d'achat.

• Les frais de notaire
• Les diverses garanties
• Les cautions
• Les frais d'agence

La situation personnelle et professionnelle de l'acheteur potentiel joue un rôle déterminant sur le montant de l'apport personnel, qui peut être supérieur à 10%. 

Combien d'apport personnel pour acheter ?

Il faut savoir qu'une personne en couple ayant un CDI est plus e qu'une personne seule disposant d'un CDD ou d'un contrat en intérim. Il est, néanmoins, conseillé de disposer d'un apport moyen de 20 à 30% du montant du crédit demandé.

Les alternatives à l'apport personnel pour l'achat d'une maison

Il existe plusieurs alternatives disponibles aux acquéreurs. Elles permettent, à des degrés divers, de fortement diminuer le montant de l'apport pour l'achat d'une maison.

• Le prêt à taux zéro (PTZ)
• Le prêt action logement, aussi appelé prêt 1% logement
• Le prêt épargne logement (PEL)
• Le compte d'épargne logement (CEL)

Quel est l'investissement locatif le plus rentable ?

La pierre a toujours représenté une valeur sûre en matière d'investissements. Les possibilités d'investissements immobiliers se sont diversifiées ces dernières années et la baisse des taux d'intérêts les rend encore plus attractifs. Cependant, tous les placements n'ont pas le même retour sur investissement. Or, c'est un paramètre important à considérer pour un investisseur désireux de se constituer un patrimoine locatif. Il est donc indispensable de bien étudier la question. Le type d'investissement déterminera du succès ou non de l'opération.

Les différents types d'investissement locatif et leur rentabilité

Différentes possibilités s'offrent à ceux qui souhaitent investir dans le locatif avec plus ou moins de rentabilité.

Location de studios et T1

Les jeunes investisseurs préfèrent louer des petits espaces. Ces derniers sont plus accessibles au niveau du prix et plus faciles à trouver preneur pour la location. Ces espaces, de même que les micro-appartements, trouvent plus facilement un locataire, notamment dans la population étudiante. Avec un rendement entre 4 et 8%, c'est plus que les T3 ou T4 et la demande locative est supérieure chez les jeunes.

Les meublés

Un autre moyen de s'assurer d'un rendement attractif est de louer un espace meublé. Fiscalement, c'est plus avantageux, car si les revenus générés par la location sont inférieurs à 23 000 € par an, le bailleur n'est pas inscrit comme loueur professionnel au registre du commerce, mais a le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP). À ce titre, si les recettes ne dépassent pas 76 600 €, c'est le régime fiscal micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s'applique, avec un abattement des plus intéressants.

Les caves

Les prix sont attractifs. 3 000 € / m² à Paris, par exemple. Au niveau rentabilité, on va vers 9% à Paris, 8% à Marseille. La gestion est beaucoup plus simple et le loyer, de même que la durée du bail, est fixé librement.

Les garde-meubles

Avec un rendement locatif pouvant atteindre 10%, c'est un investissement attractif.

Les parkings

Les parkings offrent des avantages considérables aux investisseurs.

• Un prix d'achat assez bas.
• Une rentabilité comprise entre 4 et 10%.
• Des charges minimes et des frais d'entretien s'élevant à une quinzaine d'euros en moyenne.
• Une gestion régie par le Code Civil, donc moins lourde.
• Le loyer, le dépôt de garantie et la durée du bail peuvent être fixés librement.

Les critères pour choisir l'investissement locatif le plus rentable

Dans le domaine de l'immobilier, un investissement locatif peut se révéler rentable, à condition que le bailleur prenne en compte un certain nombre de paramètres.

• La zone géographique est importante. L'activité économique et l'attractivité du bassin d'emploi sont des critères qui peuvent prévoir le succès d'un investissement locatif.
• Le prix moyen au m² sur le secteur et le pourcentage de logements en location.
• Le revenu médian de la population et les facilités en termes d'établissements scolaires dans la région.
• Le profil des locataires potentiels.
• Le risque de vacances locatives.

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

L'acquisition d'un bien immobilier est un excellent moyen pour se constituer un patrimoine. Si le bailleur décide d'avoir recours a un investissement sans apport, il est essentiel qu'il se constitue un dossier qui séduise sa banque et l'incite à financer son crédit. Aujourd'hui, 6 investisseurs sur 10 ont recours à un investissement sans apport, notamment pour les avantages fiscaux que ce type de financement peut apporter.

Les différentes sources de financement

La principale source de financement demeure la banque. Néanmoins, il y a de nombreux leviers qui permettent à l'investisseur de présenter un profil plus attirant aux institutions financières et pouvoir bénéficier d'un financement de son crédit. L'important est de bien s'entourer. L'expérience d'un courtier en prêt immobilier sans apport peut s'avérer décisive.

• La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% sur 12 ans.
• Le statut de LMNP est fiscalement intéressant pour le bailleur.
• L'effet de levier du crédit est un atout majeur du prêt sans apport qui permet de bénéficier de l'appréciation progressive du bien.
• Faire partie d'une SCI (société civile immobilière) facilite l'obtention d'un crédit.

Les critères à prendre en compte pour choisir son mode de financement

Dans un projet d'investissement immobilier, choisir son mode de financement est indispensable. Si on choisit la voie de financement sans apport, il vaut mieux prendre en compte tous les critères qui facilitent le crédit et rendent l'investissement plus rentable.

• Les avantages fiscaux et financiers d'un mode de financement.
• La possibilité de remboursement.

Quels sont les avantages de l'investissement locatif sans apport ?

L'investissement locatif sans apport présente de nombreux avantages, tant financiers que pratiques pour un investisseur.

Les avantages financiers de l'investissement locatif sans apport

Les intérêts sur les prêts à 110% sont déductibles des loyers. Grâce au déficit foncier, on a la possibilité de réduire l'impôt sur le revenu.

Les avantages stratégiques de l'investissement locatif sans apport

Sur le plan stratégique, il n'est pas nécessaire de placer son épargne dans son investissement. Cela permet de se constituer un patrimoine plus rapidement.

L'investissement locatif sans apport est une occasion pour les petits investisseurs, et surtout les primo-accédants, de devenir propriétaire sans pour autant puiser dans leur épargne. De nombreux dispositifs sont disponibles pour qu'ils profitent des avantages d'un tel investissement. A condition de considérer les critères essentiels et de bénéficier de l'expertise de professionnels, un investissement locatif sans apport est une voie pour la réussite.