Vous souhaitez acquérir un logement sur plan, donc dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), mais cette option vous semble risquée ? Qu'arrive-t-il en effet si le promoteur fait faillite ? Comment vous assurer que la maison ou l'appartement sera achevé ? Rassurez-vous ! La garantie financière d'achèvement (GFA) vise à protéger les acquéreurs en leur garantissant l'achèvement des travaux et la livraison de leur logement, même en cas de défaillance financière du promoteur. Pouvant prendre deux formes, cette assurance obligatoire est souscrite par le promoteur immobilier. Sa mise en place s'effectue en plusieurs étapes.
Qu'est-ce qu'une garantie financière d'achèvement ?
Depuis le 1er janvier 2015, la garantie financière d'achèvement est exigée pour les projets immobiliers résidentiels. Elle concerne donc les programmes immobiliers menés par des promoteurs et la construction de maisons individuelles en lotissement ou en diffus. Il s'agit d'une assurance obligatoire qui veille au financement des travaux jusqu'à la livraison des biens immobiliers neufs qui veulent entrer en possession des acquéreurs.
Tout promoteur initiant une VEFA à donc l'obligation de fournir une garantie financière obtenue de la part de sa banque ou de son assureur. Cela permettra à ces structures financières de prendre en charge le financement de la construction dans le cas d'une faillite du promoteur. Il faut se rappeler que cette garantie est habituellement annexée à un acte de vente signé chez le notaire.
La garantie financière d'achèvement
La GFA joue un rôle crucial dans l'immobilier en renforçant la confiance des acquéreurs et en sécurisant les transactions. Elle est devenue obligatoire dans le secteur de la promotion à usage d'habitation. Cette assurance concerne les promoteurs, les lotisseurs et certains acteurs spécialisés tels que les constructeurs de maisons individuelles. Les résidences individuelles construites en lotissement ainsi que les immeubles en bénéficient. En revanche, cette garantie est facultative pour la construction de bureaux ou de commerces, bien que de plus en plus d'acheteurs l'exigent.
Quelles sont les différentes formes de garantie financière d'achèvement ?
Les termes de la GFA sont définis par le Code de la construction et de l'habitation, plus précisément par les articles R261-17 et 24, et ce, depuis janvier 2015. Cette sécurité financière et juridique pour les achats de biens en VEFA peut être extrinsèque ou intrinsèque. Mais quelle est la différence ?
Les différentes formes de garantie financière d'achèvement
En vertu du décret n° 2016-359 du 25 mars 2016, pris en application de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, c'est la garantie financière d'achèvement (GFA) extrinsèque qui est désormais obligatoire depuis le 1er janvier 2015. Ce dispositif impose au promoteur la souscription à une garantie avant la conclusion d'un contrat de vente dans le cadre des VEFA avec des acquéreurs. Voici quelques-uns des grands points de la garantie extrinsèque à retenir :
- Cette garantie est fournie par un tiers indépendant du promoteur immobilier qui peut être une banque, un organisme de cautionnement ou une compagnie d'assurances.
- Le rôle de ce tiers est d'apporter sa propre garantie financière pour assurer l'achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur.
- Cela signifie qu'en cas de faillite ou d'incapacité du promoteur à terminer le projet, le tiers garantit la poursuite et l'achèvement des travaux.
Avant la réforme, il était possible de recourir à une garantie intrinsèque. Celle-ci permettait aux promoteurs immobiliers de s'auto-garantir à condition qu'ils disposent eux-mêmes des ressources nécessaires à l'achèvement des travaux. Cependant, depuis l'entrée en vigueur de l'obligation de GFA extrinsèque le 1er janvier 2015, cette possibilité a été largement restreinte. En effet, le promoteur doit respecter des délais stricts après l'obtention du permis de construire, ce qui rend son recours improbable.
Comment activer et mettre en œuvre la garantie financière d'achèvement ?
Le déploiement de la garantie financière d'achèvement (GFA) joue un rôle essentiel dans la sécurisation de l'investissement immobilier des acquéreurs. Ce mécanisme vise à assurer la continuité des travaux et l'achèvement du projet de construction, même dans des situations complexes. Il repose sur des étapes spécifiques qui mènent à son activation.
Activation de la garantie en cas de défaillance
L'activation de la garantie financière d'achèvement intervient lorsque le promoteur immobilier est dans l'incapacité de poursuivre ou de terminer les travaux. Voici les différentes étapes qui conduisent à l'activation de cette garantie :
- Constatation de la défaillance : un arrêt prolongé ou l'abandon des travaux doit être constaté. Ce constat peut être effectué par les acquéreurs ou les représentants de la copropriété naissante, et, dans certains cas, par des experts désignés.
- Mise en demeure du promoteur : une mise en demeure doit être adressée au promoteur pour l'inviter à reprendre les travaux. Si celui-ci ne justifie pas de sa capacité à poursuivre le chantier, cette étape ouvre la voie à l'activation de la garantie.
- Saisine du garant : les acquéreurs ou leur représentant légal doivent notifier le garant (banque, assureur ou organisme de cautionnement) de la défaillance. Cette notification doit être accompagnée de toutes les preuves nécessaires, notamment les documents attestant de l'arrêt des travaux.
Une fois saisi, le garant procède à une analyse de la situation. S'il est avéré que le promoteur est dans l'incapacité d'achever les travaux, le garant finalise le chantier en mobilisant les fonds nécessaires.
Obligations des garants
Les garants, qu'il s'agisse d'établissements financiers ou de fonds de garantie, ont pour rôle essentiel d'assurer l'achèvement des travaux. L'établissement financier, souvent une banque, doit émettre une garantie attestant de la mise à disposition des fonds nécessaires pour terminer les travaux. Avant cela, il vérifie la faisabilité économique et financière du projet. En cas de défaillance, il se charge de débloquer les fonds. De leur côté, les fonds de garantie jouent un rôle complémentaire. Ils mutualisent les risques entre les différents acteurs du secteur immobilier et offrent une solution alternative de financement pour les projets défaillants. La banque a ainsi la possibilité de débloquer les fonds ou de se tourner vers d'autres constructeurs pour achever le chantier.
Quels sont les avantages d'une garantie financière d'achèvement ?
La GFA joue un rôle essentiel dans la sécurisation des transactions immobilières et la protection de vos intérêts. Elle vous garantit que votre logement sera acheté sur plan et les travaux seront finalisés, et ce, même lorsque le promoteur se retrouve en faillite. Du côté de ce dernier, la souscription à cette assurance peut renforcer la confiance des partenaires commerciaux tels que les fournisseurs, les sous-traitants et les partenaires stratégiques dans leur capacité à mener à bien le projet.
Les avantages de la garantie financière d'achèvement
Pour les acquéreurs, la GFA permet d'investir sereinement dans leur projet, sans craindre de se retrouver sans logement ni remboursement. En tant qu'acheteur, vous êtes en effet assuré que votre demeure sera construite et livrée conformément au contrat de vente.
Cette assurance est valable pendant un an à compter de la date de réception des travaux. En cas de malfaçons, de travaux non achevés ou encore de réalisations non conformes, il faut relever les anomalies et les signaler dans le procès-verbal de réception du chantier avant de signer le procès-verbal de remise des clés. Dans l'année qui suit, le maître d'ouvrage est tenu de se rendre sur place pour un constat. Il envoie ensuite son rapport par LRAR à l'assureur et au promoteur pour que ce dernier fasse le nécessaire.
En revanche, si ce contrat engage la société de caution à couvrir le coût de l'achèvement du logement, elle ne fixe pas un délai d'exécution.
Quelles sont les démarches à suivre pour mettre en place une garantie financière ?
L'article 75 de la loi Élan précise les modalités de sa mise en œuvre. En premier lieu, cette garantie doit être mise en place avant le début des travaux, dès l'établissement du contrat de réservation entre le promoteur immobilier et l'acheteur.
Mettre en place une garantie financière d'achèvement
En cas de défaillance du promoteur, l'acquéreur peut actionner la garantie financière d'achèvement auprès du garant pour obtenir le financement nécessaire à l'achèvement des travaux. Sa mise en place s'effectue en plusieurs étapes :
- Le promoteur choisit un tiers indépendant et négocie les conditions de la garantie.
- Le contrat est établi et précise les conditions de son fonctionnement, notamment le montant de l'assurance, les cas de déclenchement et les modalités de versement des fonds.
- L'attestation est délivrée à l'acquéreur par le garant. Ce document est indispensable pour la signature de l'acte authentique de vente.
Au moment de la signature du contrat chez le notaire, celui-ci exige certains documents pour finaliser le projet.
En somme, avant d'acheter un bien sur plan, pensez donc à vérifier les garanties. La GFA favorise un climat de confiance et de transparence sur le marché immobilier, contribuant ainsi à son développement et à sa pérennité. Conformément au Code de construction, cette assurance est obligatoire pour la VEFA depuis le 1er janvier 2015. Son coût est à la charge du promoteur. En suivant des démarches rigoureusement, ce dernier peut mettre en place une couverture efficace, conforme à la réglementation et protectrice des intérêts des acquéreurs.
