Vous souhaitez acquérir un logement sur plan, donc dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), mais cette option vous semble risquée ? Qu’arrive-t-il en effet si le promoteur fait faillite ? Comment vous assurer que la maison ou l’appartement sera achevé ? Rassurez-vous ! La garantie financière d'achèvement (GFA) vise à protéger les acquéreurs en leur garantissant l'achèvement des travaux et la livraison de leur logement, même en cas de défaillance financière du promoteur. Pouvant prendre deux formes, cette assurance obligatoire est souscrite par le promoteur immobilier. Sa mise en place s'effectue en plusieurs étapes.
Qu'est-ce qu'une garantie financière d'achèvement ?
Cette assurance obligatoire est souscrite par le promoteur et garantit à l’acquéreur d’un appartement neuf ou d’une maison neuve qu’en cas de défaillance, son bien lui sera livré achevé. Si vous achetez donc un logement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, vous êtes assuré que votre bien sera parfaitement achevé, et ce, même en cas de faillite ou liquidation judiciaire du vendeur par exemple. Ce contrat assure la structure de l’immeuble et les finitions prévues. Le promoteur doit vous le présenter lors de la signature de l’acte chez le notaire.
La garantie financière d'achèvement
La GFA joue un rôle crucial dans l'immobilier en renforçant la confiance des acquéreurs et en sécurisant les transactions. Elle est devenue obligatoire dans le secteur de la promotion à usage d'habitation. Cette assurance concerne les promoteurs, les lotisseurs et certains acteurs spécialisés tels que les constructeurs de maisons individuelles. Les résidences individuelles construites en lotissement ainsi que les immeubles en bénéficient. En revanche, cette garantie est facultative pour la construction de bureaux ou de commerces, bien que de plus en plus d’acheteurs l’exigent.
Quelles sont les différentes formes de garantie financière d'achèvement ?
Les termes de la GFA sont définis par le Code de la construction et de l’habitation, plus précisément par les articles R261-17 et 24, et ce, depuis janvier 2015. Cette sécurité financière et juridique pour les achats de biens en VEFA peut être extrinsèque ou intrinsèque. Mais quelle est la différence ?
Les différentes formes de garantie financière d'achèvement
En vertu du décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 qui porte application de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, c'est la GFA extrinsèque qui est imposée depuis le 1er janvier 2015.
- La garantie extrinsèque est fournie par un tiers indépendant du promoteur immobilier, généralement une banque, un organisme de cautionnement ou une compagnie d'assurances.
- Le tiers apporte sa propre garantie financière pour couvrir l'achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur.
En théorie, pour les permis de construire déposés avant cette date, la possibilité d'avoir recours à une GFA intrinsèque reste possible. Elle permettait aux promoteurs de s'auto-garantir. Dans la pratique, il est peu probable que ces derniers puissent encore choisir cette option étant donné qu’il existe des délais à respecter une fois le permis de construire obtenu.
Quels sont les avantages d'une garantie financière d'achèvement ?
La GFA joue un rôle essentiel dans la sécurisation des transactions immobilières et la protection de vos intérêts. Elle vous garantit que votre logement acheté sur plan et les travaux seront finalisés, et ce, même en cas si le promoteur se retrouve en faillite. Du côté de ce dernier, la souscription à cette assurance peut renforcer la confiance des partenaires commerciaux tels que les fournisseurs, les sous-traitants et les partenaires stratégiques dans sa capacité à mener à bien le projet.
Les avantages de la garantie financière d'achèvement
Pour les acquéreurs, la GFA permet d'investir sereinement dans leur projet, sans craindre de se retrouver sans logement ni remboursement. En tant qu'acheteur, vous êtes en effet assuré que votre demeure sera construite et livrée conformément au contrat de vente.
Cette assurance est valable pendant un an à compter de la date de réception des travaux. En cas de malfaçons, de travaux non achevés ou encore de réalisations non conformes, il faut relever les anomalies et les signaler dans le procès-verbal de réception du chantier avant de signer le procès-verbal de remise des clés. Dans l’année qui suit, le maître d’ouvrage est tenu de se rendre sur place pour un constat. Il envoie ensuite son rapport par LRAR à l’assureur et au promoteur pour que ce dernier fasse le nécessaire.
En revanche, si ce contrat engage la société de caution à couvrir le coût de l’achèvement du logement, elle ne fixe pas un délai d'exécution.
Quelles sont les démarches à suivre pour mettre en place une garantie financière ?
L’article 75 de la loi Élan précise les modalités de sa mise en œuvre. En premier lieu, cette garantie doit être mise en place avant le début des travaux, dès l’établissement du contrat de réservation entre le promoteur immobilier et l’acheteur.
Mettre en place une garantie financière d'achèvement
En cas de défaillance du promoteur, l'acquéreur peut actionner la garantie financière d'achèvement auprès du garant pour obtenir le financement nécessaire à l'achèvement des travaux. Sa mise en place s'effectue en plusieurs étapes :
- Le promoteur choisit un tiers indépendant et négocie les conditions de la garantie.
- Le contrat est établi et précise les conditions de son fonctionnement, notamment le montant de l'assurance, les cas de déclenchement et les modalités de versement des fonds.
- L'attestation est délivrée à l'acquéreur par le garant. Ce document est indispensable pour la signature de l'acte authentique de vente.
Au moment de la signature du contrat chez le notaire, celui-ci exige certains documents pour finaliser le projet.
En somme, avant d'acheter un bien sur plan, pensez donc à vérifier les garanties. La GFA favorise un climat de confiance et de transparence sur le marché immobilier, contribuant ainsi à son développement et à sa pérennité. Conformément au Code de construction, cette assurance est obligatoire pour la VEFA depuis le 1er janvier 2015. Son coût est à la charge du promoteur. En suivant des démarches rigoureusement, ce dernier peut mettre en place une couverture efficace, conforme à la réglementation et protectrice des intérêts des acquéreurs.
